1-Localisation de l’investissement :
☞ Aucune condition de zonage ;
☞ Mais le logement doit être situé en France au sein d’un bâtiment d’habitation collectif.
Rappel notion de bâtiment d’habitation (art. 111-1 CCH) :
☞ C’est un bâtiment à usage principal d’habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés.
2-Les investissements éligibles:
a)Les logements neuf suivants :
☞ Les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement ;
☞ Les logements que le contribuable fait construire ;
☞ Sous réserve que l’acquisition, sinon le dépôt de la demande de PC en cas de logement que le contribuable fait construire, intervienne entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
b)Les logements anciens suivants :
☞ Les logements qui font ou ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;
☞ Un logement qui fait ou a fait l’objet de travaux d’amélioration satisfaisant aux critères d’une réhabilitation lourde représentent au moins 30 % du prix d’acquisition ;
☞ Sous réserve que l’acquisition intervienne elle-aussi entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ;
☞ Les logements ayant fait l’objet de travaux avant leur acquisition, ne devront pas avoir été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux.
3-Les conditions relatives à la location:
Le dispositif est subordonné à la souscription d’un engagement du contribuable de louer le logement nu à titre de résidence principale du locataire nu pendant une durée minimale de 9 ans ;
☞ La location soit être effective et continue ;
☞ La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou des travaux, sinon de son acquisition si elle est postérieure ;
☞ Et le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur ni être un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.
4-Les conditions relatives à la location:
Des plafonds de loyers et de ressources du locataire sont à respecter :
☞ Les conditions de ressources du locataire sont appréciées à la date de conclusion du bail ;
☞ Les plafonds de loyers et de ressources varient selon que le logement est affecté à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.
5-Principe d’amortissement:
☞ Le dispositif consiste en un amortissement « fiscal » déductible des revenus fonciers et appliqué sur 80 % du prix d’acquisition du logement net de frais, augmenté le cas échéant du montant des travaux en cas de logement ancien.
En conséquence devraient être exclues du prix d’acquisition :
☞ Les frais de notaire, les droits d’enregistrement, les frais d’agence immobilière, les frais de garantie (hypothèque…), les éventuels frais bancaires liés à l’achat …
Le taux de l’amortissement est de :
Pour les logements neufs :
☞ 3,5 % en cas d’affectation du logement à la location intermédiaire ;
☞ 4,5 % en cas d’affectation du logement à la location sociale ;
☞ Et 5,5 % en cas d’affectation du logement à la location très sociale ;
Pour les logements anciens :
☞ 3 % en cas d’affectation du logement à la location intermédiaire ;
☞ 3,5 % en cas d’affectation du logement à la location sociale ;
☞ Et 4 % en cas d’affectation du logement à la location très sociale.
Point de départ de l’amortissement :
Il est fixé le premier jour du mois d’achèvement soit :
☞ De l’immeuble en cas d’immeuble neuf ;
☞ Des travaux en cas d’immeuble ancien ;
Ou, dans les deux cas, de l’acquisition si elle est postérieure.
Point à confirmer : est-ce que l’amortissement se fera au prorata temporis à partir de ce jour de l’achèvement ou de l’acquisition du bien ?